建筑招投标文件中的设计顾问服务计划书怎么写

发布网友 发布时间：2022-04-19 19:57

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热心网友 时间：2023-10-25 23:07

房地产投资顾问有限公司一， 企业框架二， 业务范围三， 人员结构四， 年度计划五， 工作流程一 企业框架 1, 市场扩展部工作职责 市场扩展部负责北京及外地一手楼盘 商业项目 半成品楼盘 工业项目 商品房土地 商业土地 工业土地 度假村项目 经营不善的商场及超市做市场调查并与*和开发公司建立长期的合作和负责项目洽谈及代理工作。（见项目代理方案） 2，项目策划部工作职责 项目策划部负责公司企划工作和由市场部所代理及收集的项目信息进行评估及做出代理及收购方案负责把项目从新包装完后从新推向市场。（见项目包装方案及营销方案）3，外商投资部工作职责 外商投资部负责北京外商投资企业投资及服务如大型企业选址酒店选址外商投资公司的投资工作及与外商建立合作关系并形成会员至服务。（见外商投资方案）4，商业地产部工作职责 商业地产部负责北京商业市场研究做专业的商业地产投资顾问做商业项目包租工作大型商业项目招商工作。（见项目招商方案）5，广告推广部工作职责 广告推广部负责以代理的项目及公司文化推广工作。6，项目销售部工作职责 项目销售部负责商业项目招商和楼盘销售工作二 业务范围1， 房地产项目开发2， 商业地产运营3， 一级楼盘代理4， 房地产投资顾问5， 外商投资服务三 人员结构1， 市场扩展部市场扩展部2人 至少从事过两年房地产楼盘代理及商业地产销售工作能掌握房地产投资及开发经验。2， 项目策划部项目策划部1人 执行过至少3个以上营销个案对北京房产消费市场具有准确的认识和把握具备相当的市场剖析能力及市场机会捕捉能力具备相应的传媒经验。3， 外商投资部外商投资部1人懂得工业地产招商工作与北京外商投资部门有关系的了解北京商场超市运营及经济从事过外商投资工作的。4， 商业地产部商业地产部1人具备3年以上商业销售经验其中三年现场管理经验成功销售过大型商业项目熟悉有关*法规熟悉商业运营各个环节具备实战性的培训能力。5， 广告推广部广告推广部1人执行过至少3个以上成功项目的包装推广具备丰富的中高档项目品牌管理经验具备相当的创意能力及品牌意识。对传媒通道具有较独到的认识。6， 项目销售部项目销售部（根据项目情况定）四 年度计划1， 市场分析一 房地产开发市场分析二 商业房地产市场分析北京商铺投资市场风风火火。从朝外“老番街”开盘投资人凌晨3点排队等候，到回龙观底商销售的无声无息结案，所有一切都预示着商铺投资的春天即将来临。年底，中关村科贸中心点燃商铺投资“冬天里的一把火”，温州投资人将IT市场类产权式商铺价格炒到7万多元；“东拍建外SOHO，西拍左岸公社”更是火上浇油。对于众多开发商而言，以前卖商铺是把银子卖成了铁的价钱，现如今总想把铜卖成金子价格，于是，以前很少看到的商铺广告在今年一直是楼市的重点。而对于那些饱受银行数次降息和股市低迷影响的投资人而言，也突然发现商铺是一个新的高回报投资领域。媒体也以少有的热情“煽风点火”，将北京的商铺投资推向一个新阶段。 商铺投资热的背景 从市场表面反映出的情况看，商铺投资热潮是由于投资的高回报决定的。如果作为一种经济现象分析主要有以下几个方面的原因：一,是中国经济持续稳定的快速发展。只有经济发展了，老百姓手里有钱了，才能产生大量的消费，并促使商业的繁荣。而商业零售市场的良好表现直接决定了市场对商业用房的大量需求；二,是老百姓目前手里1万亿的存款与投资渠道少的矛盾。对中国的老百姓来说，股票等投资渠道也就是改革开放以来才出现的，而“一铺养三代”的观念却是根深蒂固的；三,是股票等投资市场的长时间低迷以及银行的连续8次降息，使大量资金寻找投资出口；四,是旧城区大规模改造以及城市化进程的加快，一方面导致了传统商业区老的商铺的消失，另一方面引发了因新居住区诞生而配套商业网点滞后形成的供求关系的矛盾，这两方面直接形成了对商业用房的大量租赁需求；五,是产业结构的调整。第三产业的飞速发展促使商铺需求增加。众多的国际商业巨头入驻北京，如沃尔马、百安居、欧培德、易初莲花等等，大量的国内零售服务企业在北京跑马圈地，由此不难看出市场对商业用房的巨大需求量。 商铺投资的目的有二：一,是用以出租或转手出售赚取收益；二是作为资金保值并升值的手段。我们可在此基础上审视商铺的投资方向。按照国际通用分类，商铺包括：邻里型购物中心、社区型购物中心、地区型购物中心、超级地区型购物中心、专卖购物中心（专业店如国美电器）、主题购物中心、直销（Outlet）中心、独立式商店等八类。对于这些分类，由于从词汇上理解有一些难度，我们可“翻译”过来并与国内商业接轨，将北京市商铺分为以下几类：市级商业中心、地区级商业中心、社区性商业中心、专业市场、特色商业街和底商。 北京市的市级商业中心在前门商业区、王府井商业区和西单商业区基础上，又规划了包括CBD、中关村、马甸、公主坟和木樨园等五个商业中心。市级商业区商业规模大，业态、业种的复合度高，其商圈半径辐射7-8公里甚至全市。所以商铺租售相对容易、投资回报率高，但是价格也高，就好比股票市场上绩优大盘股，如果打算有长期稳定的回报，可以选择此类商铺。 地区级商业中心为区域服务，如方庄、望京等。社区性商业中心最典型如天通苑、世纪城。在地区级和社区性商业区投资商铺，其主要特点价格相对不太高、商铺的经营比较稳定，投资时选择好商铺的具体位置很关键，因为在商业区内商铺销售时之间的价格差异不大，但是不同位置的租金差别非常大，如果选择的商铺位置好，就如同在股票市场上骑上了“黑马”。 北京的专业市场很多，服装类的如阜外的万通、雅宝路的天涯大厦、新推出的蒋宅口的“巨库”；IT类的如中关村的科贸中心、鼎好电子商城；家居类的如碧溪家具广场等等。市场类商铺最大的特点是单个商铺面积小，不超过10㎡，单价高、不能独立经营需要商业托管或自营。该类型的商铺是高风险、高回报投资。但一般而言，真正的好商铺很难轮到普通投资人，如在北京好区域的服装商铺基本让温州人抢了，而且都是“业内”人士运作。虽然早期的万通是市场类产权式商铺投资的典范，但是西单某服装商铺项目使投资人“腰斩”，3000多万的商铺拍卖1300万流拍也是血淋淋的事实。特色商业街往往是后期营造的商业街，一开始投资人的投资目的不一定很清楚，只不过由于*和商家的行为形成特色商业街，如东直门鬼街、方庄食街、马莲道茶叶街，等等。 目前北京最多的商铺就是底商，这种拥有独立门面的商铺最受投资人的欢迎。底商从专业投资眼光看是非常模糊的概念，商业区的临街商铺也是底商，而普通住宅下的商铺也是底商，底商是房地产开发概念，而不是商业分类。底商分两类：办公楼底商(数码大厦、银科大厦等)和住宅底商(珠江帝景、回龙观经济适用房)。从某种程度上看底商价值评估是最简单同时也是最困难的，说其简单，是因为只要选择处于商圈核心区域的底商并注意聚客点、人流动向等技术要素其价值肯定大于非商圈区域的商铺，对于这一点，现代城底商就有很好的说明，现代城底商自运营2年来，为什么面向长安街的北面商铺空置率高且商户关门的多，而南面空置率低商户关门的也很少，因为南面一侧面向社区形成了小型商圈。三 新楼盘代理市场分析日前，北京几大主流代理行如世邦魏理仕、戴德梁行、中原地产、伟业顾问等纷纷发布了其一年一度的北京楼市年度总结和来年预测报告，这些报告有的长达几十页，但在对2006年北京住宅价格涨跌的预测上，他们均做出了“看涨”的基本判断。世邦魏理仕需求旺盛，四环内新增住宅较少12月8日，全球最大的房地产服务机构之一的世邦魏理仕公布其《2005年北京房地产市场回顾和2006年市场展望》报告，预测2006年北京住宅销售价格总体上将保持上升态势。世邦魏理仕认为，2005年，北京市住宅销售市场进入调整阶段，价格上涨趋势明显。但不同区域、不同档次的住宅涨幅有明显区别，东城、西城、朝阳、海淀、崇文、宣武城六区的住宅涨幅较大，尤其是四环以内的住宅。进入2006年，受土地供应的影响，预计新增住宅供应不会出现大幅度增长。上述城六区四环以内的新增住宅供应将较少，新的住宅楼盘将主要集中于丰台、通州、昌平等新兴城乡结合地区。另外，朝阳区双井、劲松地区，东四五环区域也将会是大规模新盘比较集中的地区。中原地产城八区新盘将成主角，价格增幅仍大12月初，北京最大的房地产代理公司之一中原地产也公布了其《2005年北京市房地产市场回顾与展望》报告，预测2006年北京住宅的销售价格将继续上升，但增幅会继续放缓。该报告显示，北京市近三年住宅市场的价格增幅较大，2004年北京普通住宅期房均价为6122元/平方米，较2003年增长5%；2005年1－10月，北京普通住宅期房价格为6860元/平米，比2004年同期增长18.6%.可见，2005年虽然实行了宏观*，但住宅销售价格较往年相比增长幅度依然很大。此外，今年上市的项目大部分是“8·31”之前批准的土地，而“8·31”之后补交土地出让金而过关的大批土地还没有上市。在这些过关地块中，住宅用地占绝大部分，规划建筑面积占比达到75%，其中，八大城区内的又占近80%.且位于朝阳、宣武、崇文、海淀、西城、东城这几个传统高房价区域的土地的规划建筑面积占比约70%.在2006年，住宅市场上销售的楼盘将以这些项目为主。“这样的土地供应结构无疑将导致明年北京住宅销售价格继续上涨。”该报告这样表述。伟业顾问供不应求，明年新房价格涨幅超20%12月16日，北京另一家规模较大的代理行伟业顾问首次联合在北京二手房代理市场拥有较高份额的我爱我家，共同发布《北京房地产市场预测报告》。报告称，2006年北京新房总体价格上涨不会低于2005年的涨幅，即在20%以上。伟业顾问认为，从近几年北京新房市场的供求对比来看，2003年新房上市2354.6万平米，2004年2665.1万平米，2005年预计为2200万平米；而2003年新房成交规模为2507.4万平米，2004年为3182.7万平米，2005年预计为3300万平米。可以看出，新增供应一直低于成交规模。“这是造成北京房地产市场供不应求的最主要原因，并由此导致新房市场供不应求，价格攀升。”该报告预测，受供应结构、刚性成本及装修升级等诸多因素的影响，明年北京新房总体价格不会低于2005年的涨幅，即在20%以上。戴德梁行供求不会大变化，房价将保持稳定知名房地产代理行戴德梁行日前在其《北京住宅市场2005年简要总结及2006年前瞻》的报告中表示：左右当前房价的最主要因素仍要归结到最基本的供求关系上。今年10月份以来，根据北京市房地产交易管理网上公示的信息，每日的商品住宅销售成交量呈现逐步回暖势头，近一个月来的平均日成交量约600套左右，较7、8月份每日350套左右的成交量已有了很大的提升。由于**不会贸然再度推出重大*，因此预计目前逐渐企稳的商品住宅交易量的趋势将延续至明年。据*经济信息中心发布的数据，购买了北京市商品住宅的40%的购房者并非本地居民，这说明了市场上有强大购买力。此外，由于2008“奥运年”在即，市区范围内将不再批准新的项目动工，“因此北京的房价也可以得到相当程度的支撑”。2006年，东部区域仍是北京供应量最大的区域。根据北京市土地整理储备中心的数据，2005年1至10月，朝阳区土地供应面积居全市首位，海淀和通州供应量并列排在第二位，其后为丰台、密云、东城、崇文。因此，从地理区划上看，2006年商品房供应量最大的区域仍然是由朝阳、通州、东城和崇文（部分）四个区共同支撑的东部地区。伟业顾问认为，东部区域地域广阔，四环内有北京最高档的商务及居住板块，而四环外则生活配套不足、区位总体房价水平较低，然而在目前并不成熟的区域里，随着城市的不断建设，发展商有可能跳出现状，做出面向全国乃至国际客户的高端定位产品，使得楼盘的价格大大高于该区域的历史水平。因此该机构预测，2006年该区域将会出现大大超出局部市场普遍认同价格的若干楼盘，可称之为“星河湾现象”，从而带动区域整体房价提升。西南三四环 量价双升大盘提升区域价值，2006年发力伟业顾问认为，北京西南三环和西南四环之间区域一直具有交通条件便利的优势，随着前区域基础设施的进一步改善，特别是人们居住理念的改变，该区域明年将出现量价双升的态势。西南三环、西南四环被京石、京开两条高速路所夹，历史原因造成这一区域人口密度相对较低，房价相对便宜，区域认可度也不高。但近年来，该区域受到万年花城等几个品质较高的大盘项目影响，西南区域开始受到外界关注。其良好的交通条件、自然环境和日益完善的生活配套，对金融街、长安街沿线的有车上班族构成了较大吸引力。由于该区域供应量与价格的起点均比较低，所以这一区域在2006年有望形成供应量和价格方面的后发优势，出现量价双升。据记者了解，目前万年花城的均价已在5600元/平米左右。奥运村市政拉助房价目前楼盘单价5300－8000多元，房价将再攀升中原地产在报告中预测，奥运村区域、北五环至北六环将成为明年的热点区域。该机构认为，亚奥区域自然条件优越，交通便捷，是京城传统的上风上水之处。奥运会的临近，赛场及周边基础设施的加快建设，使得亚奥区域再次成为全北京关注的热点。而按照伟业顾问的预测，奥运村及其周边区域的新增供应十分有限。记者了解到，目前亚奥区域北五环外的住宅多数在5300元－8000多元/平米，售价最高的是世茂奥临花园，起价12000元/平米。“在奥运场馆、国家森林公园以及交通配套设施建设逐步完成的带动下，该区域的房价在2006年还会继续攀升，并且后劲十足。”伟业顾问相关人士这样表示。中关村房以稀为贵商务区发展促使自住及投资需求劲增，供需严重失衡2006年，中关村周边区域的住宅价格将会由于供应的严重稀缺而继续提升。中关村是北京市重点发展的三大商务区之一，核心区以及周边地区聚集着越来越多的科研机构、高校和创新企业的各层面购房需求，其独一无二的学区优势也吸引着大量的外地购房客户，同时逐渐显现出来的国际化趋势还使其成为全市投资回报率最好的区域之一。然而由于*等多方面原因，中关村区域的居住型物业供应一直受到*，这种严重的供需不匹配是构成2006年房价持续增长的最主要因素。2， 运营战略我们要成为服务于房地产开发商与购房者之间的专业房地产流通商。成为房地产开发商市场分析、专业的投资顾问。成为投资者选房购房投资的专业机构。对北京及全国地产业的深入了解，建立了一套专业、全面、高效的全程服务六大系统。我们提供给开发商的不仅仅是市场的简单业务合作，而更注重与开发商和广大消费者建立长远的发展同盟，我们要建立十几个职能部门和项目组、建立上百个战略合作伙伴以及数万名业主彼此之间相互支持、相互服务，共同发展，形成一个庞大的合作体系、拓展体系和服务体系。做出商业坚持开发、持有、管理、运营四位一体的商业模式，以统一招商、自主经营、集中管理、统筹业态的运营模式，通过整合国内外顶尖商业管理机构、金融机构、地产公司及行业协会及*管理机构等资源，形成本公司商业独有的核心竞争优势，打造出商业的科技产品，再造国际商业项目。市场研究体系：市场研究分析、产品定位设计、项目规划设计、园林概念设计策划推广体系：项目营销策划、市场推广战略、形象包装与执行、品牌整合推广、广告创意及设计、媒介资源整合、危机公关销售管理体系：销售培训、销售执行、销售控制外商投资体系：外商企业选址、外商投资服务、商业管理体系：商业项目策划、商业项目代理、包租管理投资顾问体系：资金运作咨询、项目可行性分析、代办前期开发手续、房地产*咨询 3， 年度目标2006年1月--------2006年12月30号目标计划任务一手楼盘代理5万平方米 每平方米销售价 均价为 5000元 代理费安总销售额%2佣金年销售30000㎡×5000元|㎡=150000000元×%2=3000000元大型商业包租3万平方米 每平方米包租价1.8元㎡----2.8元㎡ （持有长期经营）代理商业项目5万平方米 （租-------售）（租金2.5元㎡----5元㎡售价18000元㎡----30000元㎡）销售安总销售额%1 出租1月租金 （佣金）50000㎡×18000元㎡=900000000元×%1=9000000元代理独栋项目2万平方米 （租-------售）（租金1.8元㎡----3元㎡售价6800元㎡------12000元㎡）销售安总销售额%1出租1月租金 （佣金）20000㎡×6800元㎡=136000000元×%1=1360000元合计300000元+9000000元+1360000元=13360000元 五 工作流程图 新盘代理流程 项目市场分析、本部分将在对城市房地产市场总体情况及相关*把握的基础上，重点针对项目进行专门市场供给、需求及影响因素的研究，为发展商把握宏观市场及项目发展提供依据。1 、城市宏观经济形势分析2 、城市房地产市场总体分析3 、项目所在区域的房地产市场现状4 、相关竞争区域市场供应调查与分析5 、消费者需求调查及分析项目定位及产品策划首先我公司在认真做好以上分析的基础上，深入研究贵公司项目地块特征，并结合发展商的发展战略，为发展商项目做出市场定位（高、中、低档）； 其次由建筑设计所的技术顾问协助我公司进行产品策划，努力提高项目的性价比。在这个阶段我公司将会对多种产品方案按照市场需求制定出开发进度计划（季度），并按照开发进度计划进行项目的投资估算和预计销售现金流回款测算，经过反复测算最终取得销售计划、资金使用计划和开发进度计划的三者最佳配置，从而保证开发商在项目开发过程中启动资金最少、资金占用最少、年利润率最高、投资回收期最短。 再次，通过对以上两方面的综合分析为项目做出精确的产品定位（项目总平面布局建议、景观特色建议、单体设计建议、主力户型面积及功能分区建议、配套设施建议）。 其后将根据项目进展情况，协助开发商进行项目的总图规划、单体设计、园林设计以及户型方案设计，参与各个阶段的方案论证会，提出相关意见，使开发商在产品开发的过程中始终以市场为主导，开发出符合消费者市场需求的产品。