杭州楼市利空和利多的因素有哪些

发布网友 发布时间：2022-04-20 01:31

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热心网友 时间：2022-06-04 11:43

第一回合：人口

空头：

1、中国人口未来呈减少趋势：从数据上看，80后有2.28亿，90后减少到1.74亿，而00后就只剩1.46亿，人越来越少。现在，买房的主力还是80后和90后，00后的家长大多都是7080后，等00后长大准备结婚的时候，哪家没个2，3套供来挑选？而且放开计划生育也没能改变人口增速下滑的趋势，所以需求减少是必然。

2、根据国家计生委预测，2030年中国总人口就将出现逆转。随着老人离去，遗留下来的房子越来越多，又不能大量拆除，人却越来越少，供远远大于求，房价迟早要降。

未来，将会出现大量的空城。现在的老城区，迟早变成卖不出去也没有人租的空城。

多军：

1、中国正处在城镇化进程中：中国目前城镇化率只有57.35%，远未达到发达国家85%以上的平均水平。

2、去年国家就下了任务，要求全国实现1个亿的非户籍人口转为城市人口，在城市落户，这是人为增加需求。在这个过程中，会有大量的农村人进城，变成城市户籍，这就意味着，进城就要买房，因为户籍变了，想回也回不去了。

3、老城区的改造，和新城区的建设，都会制造出大量的拆迁户。目前的拆迁，更多的是进行货币化安置，而不是像过去那样安排好回迁房。这些人拿到钱，一定会想办法买成房子，这也是一波非常大的需求。

4、新的城市居民在解决自己的居住问题后，会想办法改善居住环境，为自己买房，为父母买房养老，为子女买房，一个家庭至少有3-4套的居住需求，而且都可以说是买来自住的。

因此，目前来看需求量依然很足。

【一回合结束】

中立观点：

在【2018】这一语境中，多军暂时领先一筹。至少在近几年，确实还有不少人造需求来支撑房地产。

从人口需求上来，2018年多军占据优势。

2

第二回合：*

空头：

1、*绝对可以控制房价，甚至让房价下跌，比如北京，已经连跌三个月，很多小区的二手房平均下滑超过10%。不是房价管不住，而是看想不想管。

2、现在大部分二三四线城市涨的欢，是因为国家实施去库存*，一旦去库存完毕，2018将会大洗牌。

3、现在房价确实太高，有发生金融问题的风险，所以ZF开始有了些新玩法，不再用老的套路。如果你还用老的思路，来看房价，一定会吃大亏。

4、房子的金融属性将越来越弱：共有产权房，人才房，租赁用地，只租不卖，租售同权，这些最近出台的一系列*，都是变相消弱房子的金融属性，让房子的内在价值减弱，目的已经非常的明显。

5、房产税：一直有风声出来，这对于楼市是一大利空。

6、明年买房很大概率会遇到限卖，新房动辄5年不能变现，把你的钱套死在里面，遇到风险跑都跑不掉。

多军：

1、房地产是支柱产业：2008年房价曾经遇到过严重下跌的危机，*立刻就出台了4万亿救市，房价应声而涨，再创新高。

2、*的谜底不是为了让房价崩盘：*是为了抑制房价过快上涨，从来没说过是让房价下跌，不大涨不大跌是最直观的表态。

3、土地是地方收入的主要来源：因为卖地的收入，是地方主要的收入来源之一，在土地财政没有得到很好的解决之前，地价将很难降的下去。

现在就算再限地价，土地的价格相比于15年之前来说依然很高。面粉都那么贵了，面包能便宜到哪去？房价根本降不下来。

4、*短时间确实可以抑制房价的增长，但是一旦限购放开，*解除，长期被压抑的需求就会立刻爆发，房价将会迎来报复性反弹。人为扭曲的供求关系，无异于饮鸩止渴。

5、楼市的不景气会影响到经济，经济的不景气会影响到民生，民生的问题会影响到社会稳定，所以楼市可以涨，可以稳，可以小跌，但不能崩。

6、限购期是买房的好机会：楼市一直都是老一套，3年一轮循环，先上涨1年，再用2年消化泡沫，等房地产低迷到影响经济了，再来一轮刺激。从2002年来一直都是如此，就像一种轮回，现在回过头看，每一次的限购期都是上车的好机会。

【二回合结束】

中立观点

空头在这一回合扳回一局。

经验主义并不能很好的解释2017年的新套路，如租售同权，纯租赁用地等玩法确实给未来造成了很多的变数。

尤其是2018买房会被限卖这一点，相当于锁死了未来5年以上的交易权，除非是自住，投资者肯定不会让自己处于这么久的不确定中。

从*导向上来看，2018年空军占据优势。

3

第三回合：信贷（贷款利率）

空头：

1、美联储加息：美联储加息周期至19年下半年，中国肯定是要跟的，一旦中国加息，利率就会上升，利率的上升会大幅增加购房者负担，减少购房需求，影响房价预期，直到最后让房价下跌。

2、银行上调房贷利率：银行9折利率已基本全面消失，基准利率现在都不好找，超过150家银行将首套房利率上调至10%到20%，甚至更有南京的部分银行将利率上调到30%！

3.很明显，目前国内在定向加息，也就是不加基准利率，只上调房贷利率。这才刚刚17年下半年，离19年还有2年时间，利率都已经飙升到这个样子，等2018年肯定更恐怖。到时候房价涨幅还抵不上利率，谁还买房子？

4、M2再创新低：目前M2增速已经连续7个月下滑，6月份更是首度跌破10%，买房抵御通货膨胀一说不攻自破。

2018年，把钱存在手里，比放在楼市里5年不能动风险要小的多，现如今支付宝的利率都超过4%了，要知道巴菲特晚年也就是年化8.4%的收益率，这个收益率绝对是可以了。

知道北上深的租金回报率是多少么，全都不到2%。目前全国70个大中城市，租金回报率能超过4%的只有2个。

5、凡房贷利率升高，楼市必定降温。

多军：

1.加息什么的都是纸老虎，现在的房贷利率，依然是20年来最低的！就算上调到30%，也不过6.37%。

看看2008年-2014年的利率吧，大多数时间都在6.37%以上，那个时候房价没涨么？不还是翻了好几倍。

2.空头总是说当年4万亿是因为天时地利任何，以后都不会再有了，然而：

再来看看当年4万亿的主要方向，看完你就会明白，买房依旧是防止存款缩水的最佳选择。

【三回合结束】

中立观点

从利率角度来看，依然是空军略胜一筹。

单看2018年，利率折扣大幅提高，房价遇冷回调，是一个大概率事件。

利率上不如17年有优势，价格上不如19年有优势，18年买房多少有些尴尬。

4

第四回合  土地 （供给）

多军：

1、中国是世界上土地最稀缺的国家之一。随着人民生活水平的不断提高，改善居住环境，增大居住面积是长期存在的需求。因此，目前开发的房子和土地的数量还远远不够。

2、从供给侧分析，国外人少地多，而中国是人多地少，所以不要期待中国的房子比外国便宜。

3、国家要守住18亿亩耕地红线，要保证粮食的产量，不可能无*的扩张城市范围。因此，那些人口大量流入的一线城市，土地一定是越来越稀缺的资源。

4、土地供给由国家控制，每年出让多少面积ZF说了算，国家不可能一次性让大量的土地入市，不然的话会造成房价崩盘的危险，这也符合我们现在的表现，供地就像挤牙膏。

5、*的土地*很多都跟香港的很相似，当年香港实施8万5公租房计划，恰逢金融危机，房价一路猛跌，引发了大规模的*。最后香港迫于压力，停止了之前的8万5造屋计划，于是房价又开始上涨，越涨越高，人们反而没有再出现过对立的声音。

空头：

1、中国不缺地，中国人口密度143人/平方公里，世界排名第55。

中国城镇人均居住面积已达到36.6㎡，位列世界第五。（注意，人均居住面积，和上面多军的人均可居住面积，是两个不同的概念）

2、中国除去山川河流外的宜居面积占全部面积的60%以上。

3、中国只有少数几个城市土地稀缺，大部分城市都在去库存，17年三四线只有涨价才能去库存就是最好的证明。

4、未来，人口都将流向拥有更多工作机会和人才的一线城市，农村和三四线城市会慢慢衰落，这些地方的房子会很难卖出去。

5、至于一线城市，土地也不可能永远涨，现在基本上卖地都是限价卖，更别说租赁用地了。8月23日，上海推出的4块租赁用地，全都是黄金地段，而楼面价却只有5000多/平。

6、土地财政模式正在改变，“轻租重售”完全被*。

【四回合结束】

中立观点

香港其实是一个很好的前车之鉴，这一回合多军优势明显。

谁控制土地的供给，谁有话语权，说白了，房价涨跌是可以被控制的。

虽然正在出台一些改变的*，比如增加供地，增加租赁用地。

但是*从发布，到土地入市，到建成交付还需要很长的一段时间，也需要市场的检验，检验效果到底如何，我们仍需保持谨慎的态度。

毕竟，廉租房、经济适用房和限价房，都是当年曾经使用过的手段。然而，你也看到了，现在的房价……

所以，从土地供给这个角度来看，2018多军占据优势。

5

第五回合  收入，房价，租金  

多军：

1、中国租售比低，一方面是因为房价涨的快，房价上来了，但租金还没有跟上来。而且，中国的租赁市场不规范，没有保障，可能会出现房东突然涨价等情况。

而在国外，相关的法律非常健全，比如租住后多少年不能赶人走，比如每年租金涨幅不能超过多少，等等，所以很大一部分人愿意租房。只要我国逐渐完善租赁相关的法律法规，相信愿意租房的人会越来越多。

租房市场还有很大的空军，租金一定会上来的。

（下图是世界各大城市买房租房情况情况）

另一方面，中国是一个相对传统的社会，人们对故乡感情有一种特殊理解；而美国处于一种迁移社会文化，人口处于高度流动。 所以，美国人喜欢租房，中国人喜欢买房，需求点不同，自然造成中国房价高，租金低，美国房价不高，但租金相对较高。

2、、虽然大部分城市租售比很低，大城市基本都不到2%，明显租房划算。

但是，由于中国房价一直上涨，导致了大多数人买房是为了财富增值，变相的扩大了购房的需求，抑制了租房的需求，造成租金低，房价高的现象，租售比低，并不意味着房价就会崩盘。

3、、虽然*现在实施租收同权的*，但是想要上好学校都是要积分排队的，租房的人都要排到后面了，根本不可能上好学校。

4、房价涨，收入也涨：中国人收入增长的很快，2016年开大会时就明确表示，2020年要实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，所以大家不要担心房价会不会下跌。

空头：

1、房价收入比过高，不吃不喝要36年才能买房。

国外顶级城市，如曼哈顿，东京，慕尼黑，按照城市均价和城市人口平均收入水平，基本10年就能买套房。

而深圳，按照平均收入来算，至少需要36年才能买得起房，按照当下的收入水平来说是无法支撑起这么高的房价。

全国30个重点城市，20个房价收入比都超过10，说明现在的房价是绝对过高的。

（下图中人均收入是半年的，不是全年的）

2、租金收入比过高，大多数人一半的钱都要交房租。

根据报告统计，2017年6月全国50个城市中，超过70%的城市房租过高，其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。

也就是说，北上深的大部分人，一半的工资都要交房租，算上房租+日常开销。房价远高于租金，租金增速远高于收入增速，当下的收入，如何支撑虚高的房价？

3、租售比过低，买房的钱用来租房可以租100年。

越是房价低的城市，租金的收益率就越高，越是房价高的城市，租售比就越低。

像厦门，买房子的钱完全可以租房子100年！

但是，美国等发达国家，人家房价也很高，甚至有些高过北上深，但是租金回报率都能超过3.5%，如下图：

短时间的房价上涨，是金融属性的影响，是信贷的推波助澜，但是房价的长期稳定，还是要靠人们的收入来决定。毕竟，贷款贷的再多，买房买的再多，也是要通过收入，去还银行钱的。

4、最近出台的种种*显示，未来租住是会享受同样待遇的，就像现在欧美国家一样，租房和买房，完全享受相同的待遇，都可以上同样的公立学校。

5、当大家都愿意多花钱去租房的时候，买房的人就少了，购房的需求也相应少了，房子也就不值钱了。

总之，国内这几十个大中城市，尤其是北上广，除了房价，租金和收入没有一个符合世界上顶级城市的水平，这必然是有风险的。

【五回合结束】

中立观点

中立观点：这一回合，空军明显占优，有理有据，更让人信服。

每每谈到租售比，收入比，房价比等话题，多军基本都是在防守，很难找出反击的论据。而且不论多军怎么反驳，收入三流，租金二流，房价一流是不争的事实。

再者，2017年这一波租赁市场，租售同权的推进，确实跟往常的小打小闹不一样。